Ön alım hakkı kullanımı, paylı mülkiyete tabi taşınmazların alım ve satımı sonrasında sıklıkla karşılaşılan bir hukuki durumdur. Mevcut paydaşlardan birinin payını dışarıdan 3.bir kişiye satması halinde diğer paydaşların satılan hisseyi kanuni hak düşürücü (2 yıllık süre) içerisinde öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Burada dikkat edilmesi gereken hisse devrinin satış suretiyle gerçekleşmesidir.
Kanun koyucu paylı mülkiyete sahip taşınmazların mevcut paydaşlar arasında kalmasını yani taşınmaz üzerindeki birliğin ve düzenin bozulmamasını amaçlamıştır. Bu nedenle hissedarlardan biri taşınmazdaki payını satış suretiyle devretmek istiyorsa öncelikle diğer hissedarların yasal muvafakatini ve iznini alarak bu işlemi yapmalıdır. Aksi takdirde diğer hissedarların ön alım hakkı doğacağından payın dışarıdan bir kişiye satılması halinde satılan payın ön alım hakkı davasına konu edilerek diğer hissedarlar tarafından öncelikle alınması mümkün gelecektir.
Ön alım hakkının kullanılması yukarıda belirttiğimiz üzere tamamen yasal bütünlüğün ve hukuki bir düzenin korunmasına ilişkindir. Ancak diğer paydaşlar üzerinden ön alım hakkının hangi bedel üzerinden yani tapuda gösterilen bedel mi yoksa taşınmazın gerçek/ güncel bedeli üzerinden mi kullanılacağı hususu halen tartışılmakta olup günümüzde birçok hukuki problemi de gün yüzüne çıkarmaktadır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesinde ‘’ Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler ‘’ ve 734. maddesinde “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” İbaresi yer almaktadır. Ancak Kanun Koyucu ilgili kanun maddesinde ‘’satış bedeli’’ kavramına yer vermiş fakat ön alım hakkı kullanımının tapudaki bedel mi yoksa gerçek bedel mi olduğunu net bir biçimde ifade etmemiştir.
Yargıtay’ın güncel içtihatları ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin davalarda davaya konu taşınmazın resmi tapu bedeli üzerinden kullanılması gerektiği yönündedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/2472 Esas 2022/5665 K. Sayılı ve 29.09.2022 tarihli Kararında’’ Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir ‘’ belirterek bu ihtilafı açıklığa kavuşturmuştur.
Kanaatimizce ön alım hakkının resmi tapu senetlerindeki bedeller üzerinde kullanması birçok haksızlığı ve hukuksuzluğu beraberinde getirmektedir. Ön alım hakkının gerçek bedel üzerinden değil de tapudaki satış bedeli üzerinden kullanılması ülkemizdeki mevcut enflasyonist piyasa koşulları nedeniyle hissesini 3. bir kişiye satan paydaşın aleyhine bir durum yaratmakta ve ön alım hakkını kullanan hissedar için ise sebepsiz zenginleşmeye ve haksız kazanca yol açmaktadır.
Somut örnek vermek gerekirse; paydaşlardan birinin hissesini 16.10.2020 yılında tapuda 400.000 TL bedel (satış tarihi itibariyle gerçek değer) göstererek paydaşlar dışında 3. Bir kişiye sattığını varsayalım. Taşınmaz üzerinde diğer hissedarlardan birinin ise payın 3. Kişilere satıldığını öğrenip 23.7.2022 yılında ön alım hakkı davasını alıcı sıfatıyla size yönelttiği durumda paydaş olmanız gereken 2 yıl kanuni süre geçmediğinden satın almış olduğunuz hisseyi ön alım hakkını kullanan hissedar taşınmazın gerçek değeri örneğin 2.000.000 TL olsa bile tapuda gösterilen 400.000 TL tapu bedeli ve masraflarını yatırarak geri alma hakkına sahiptir.