KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
Kira bedelinin tespiti davası ile yeni kira bedelinin belirlenmesi hususu hukukumuzda TBK 344. Maddesi’ deki hükümler çerçevesinde ele alınmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’n ‘’Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ‘’ başlıklı TBK 344. Maddesi;
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
- 17/1/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56 ncı maddesiyle, bu maddenin birinci, ikinci ve üçüncü fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir.
Yukarıda belirtilen Kanun Maddesinden anlaşılacağı üzere yenilen kira dönemine ilişkin kira bedelinin 3 şekilde belirlenebileceği ifade edilmiştir.
Taraflar Arasında Kira Bedelinin Artışına İlişkin Anlaşma Bulunması Halinde Kira Artış Oranı
TBK 344. Maddesi’nin 1. Fıkrasında düzenlendiği üzere kiraya veren ve kiracı kendi aralarında yenilenen kira döneminde kira bedelinin ne olacağını sözleşme serbestiyesi kapsamında belirleyebilmektedir. Kanun koyucu bu hususta herhangi bir sınırlama getirmemiştir. Ancak kanun koyucu kiracının bu sözleşme ilişkisinde hukuken zayıf tarafta olabileceğini kabul ederek taraflar arsındaki hukuki ilişkinin daha sağlam zemini oturması amacıyla tarafların kira bedelinin artış oranında kanuni bir sınırlama getirmiştir. Bu sınırlama ile taraflar her ne kadar kendi aralarında kira bedelinin belirlenmesi için serbestçe antlaşma yapılmasına imkân tanınsa da bu kira bedelinin bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.
Daha somut bir şekilde ifade etmek gerekirse; yenilenen kira döneminde ev sahibi ile kiracı arasındaki kira artış oranının sözleşmede % 30 olarak kararlaştırıldığını varsayalım. Aynı zamanda da bir önceki kira yılında 12 aylık tüfe ortalamasının da %20 olduğunu düşünelim. TBK 344/1 kapsamında ‘’ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir’’ emredici hükmüyle her ne kadar kira sözleşmesinde artış oranı %30 olarak belirlenmişse de yenilenen kira döneminde kira bedelinin %20 yi geçen artış kısmı geçersiz olacaktır. Bu doğrultuda tarafların ancak % 20 oranında veya daha altındaki bir artış oranında anlaşmaları mümkündür.
Taraflar Arasında Anlaşma Bulunmaması Halinde Yasal Kira Artış Oranı
Taraflar arasında akdedilen sözleşmede herhangi bir şekilde kira artış oranın belirtilmediği durumlar olabilmektedir. Bu hususta taraflar arasında anlaşma yapılması da zorunlu değildir. Taraflar arasında yenilenen kira dönemine ilişkin uygulanacak kira artış oranı belirtilmediği durumlarda yeni kira bedelinin tespitinde TBK 344/2 fıkrasındaki hükme başvurmak gerekecektir. Bu durumda kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenmesi şartı aramaksızın hâkimden yenilenen kira döneminde kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla Kiralananın Durumu ve Hakkaniyet gözetilerek belirlenecektir.
Örneğin Taraflar arasında 03.05.2020 başlangıç tarihli 1 yıllık kira sözleşmesi olduğunu ve kira sözleşmesinde kira artış oranının belirlenmediği varsayalım. Bu sebeple de 03.05.2023 Tarihinde yenilenen kira döneminde kira bedelinin belirlenmesinde tarafların uyuşmazlık yaşadığını düşünelim. Bu hususta enflasyonist piyasa koşullarını da göz önünde bulundurduğumuzda kiracının kira sözleşmesinde artış maddesinin bulunmadığını ileri sürerek yenilenen kira döneminde kira bedeline artış yapmaması haksızlık teşkil edecek, sözleşmenin tarafları arasında uyuşmazlık doğuracaktır. Böyle bir durumda TBK 344/2 uyarınca mahkeme yoluna gidilerek hâkimden yenilenen kira dönemde kira bedelinin belirlenmesini istemek taraflar arasındaki uyuşmazlığı giderecektir.
5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yılın Sonunda Uzayan Kira Sözleşmelerine İlişkin Kira Tespiti
Kanun koyucu, taraflar arasında kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın sonunda ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yenilenen kira döneminde kira bedelinin tespitine mahkeme aracılığıyla imkân tanımıştır. Hakim tarafından yeni kira döneminde belirlenecek kira bedeli 12 Aylık TÜFE ortalamaları, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu göz önünde bulundurarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
Daha somut bir şekilde ifade etmek gerekirse Kiraya veren ve kiracı arasında 07.10.2000 tarihli 1 yıllık kira sözleşmesi olduğunu varsayalım. Her ne kadar taraflar sözleşme ile kira bedelinin artışının TÜFE oranında artırılacağını kararlaştırsa bile ödenen kira bedeli zamanla enflasyonist piyasa koşulları nedeniyle emsallerine göre düşük miktarda kalacak, bu bedelin güncellenmesi ihtiyacı doğacaktır. Bu sebeple kiraya veren ancak 07.10.2000 tarihli kira sözleşmesinden 5 yıl sonra 07.10.2005 tarihi itibariyle güncel kira bedeli tespitini isteyebilme hakkına sahip olacaktır.
Neticeten mahkemeden talep halinde 07.10.2005 tarihinden sonra yalnızca taraflar arasındaki sözleşmeyle belirlenen artış oranı dikkate alınmayacak, emsal nitelikteki güncel taşınmaz kira bedelleri dikkate alınarak hak ve nefasete uygun şekilde, 07.05.2005 tarihi itibariyle boş olarak kiraya verilseydi söz konusu taşınmaz ne kadar kira getirirdi hesabı yapılacaktır. Bilirkişi marifetiyle belirlenecek bu bedel talepte bulunanın kanuna ve usule uygun şekilde dava açmasıyla birlikte 07.05.2005 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Belirlenen kira bedeli ise söz konusu sözleşmenin bitirildiği yeni bir sözleşme yapıldığı anlamına gelmemekte sadece kira bedelinin mahkeme vasıtasıyla rayiç değerinin tespiti yapıldığı anlamına gelmektedir.
Yargıtay Kararları
17/01/219 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56. maddesiyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde değişiklik yapılmış ise de, dava tarihi itibariyle uygulanması gereken söz konusu değişiklikten önceki Kanunun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü yer almaktadır.
Davaya dayanak 23/05/2013 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece kira bedelinin tespitine karar verilen 23/05/2016 tarihi itibariyle, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre dolmadığından, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilmek suretiyle tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, en son ödenen aylık kira bedelinden az olmamak üzere endekse (ÜFE) göre artış yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, hak ve nesafete göre ve ödenen kira bedelinden daha az olacak şekilde kira bedelinin tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.(T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas:2017-7769, Karar:2019-4475 Karar Tarihi:14.05.2019).
Davacı; halen aylık 700 TL olan kira bedelinin 02.07.2015 tarihinden itibaren 1.000 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı; davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yapılan keşif sonucu aldırılan bilirkişi raporunda; davacı emsallerinden A-101 market emsali gezilmiş, bilirkişi emsalin aylık kira bedelinin net 917 TL olduğunu belirterek emsal incelemesi yapılmıştır. Davacı tarafından dosyaya sunulan kira sözleşmelerine göre, A-101 market emsal taşınmazın hissedarlar tarafından ayrı ayrı sözleşmeler ile kiraya verildiği ve aylık 917 TL kira bedelinin 1/3 hisse yönünden kararlaştırılan kira bedeli olduğu iddia edilmiştir. Mahkemece bu emsal yönünden kira bedeli araştırılarak ve bilirkişiden ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.
Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde 01.10.2015 tarihinden itibaren aylık brüt 500 TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir. Mahkemece hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hak ve nesafet indirimi yapılmaksızın tespit kararı verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir ( T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas:2017-5673 Karar:2019-845 Karar Tarihi:07.02.2019 )