Kiracı ve ev sahibi arasında uzun vadeli kira sözleşmelerinde kira başlangıç tarihinden uzun bir süre sonra özellikle enflasyonist piyasa koşullarında kira bedelinin rayiç bedele çekilmesi ihtiyacı ortaya çıkabilir. Bu tür davalarda genellikle kiracı veya ev sahibi, kira bedelinin uygunluğu veya değiştirilmesi gerektiği konusunda bir anlaşmazlık yaşar. Mahkeme, kanunlara ve sözleşmelere dayanarak adil bir kira bedeli belirlemeye çalışır. Ancak kanunda belirtildiği gibi ev sahibinin dilediği şekilde kira artışı yapması mümkün değildir, kira bedelinin rayiç bedele çıkarılması ancak kanunda belirtilen şartların varlığı halinde mümkün olabilmektedir. TBK 344/3 Maddesinde ‘’ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir ‘’ ibaresi yer almaktadır. TBK’ nın ilgili maddesinde 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde yeni kira dönemine ilişkin kira bedelinin tespiti davalarında bazı kıstaslara yer verilmiştir.
Şartları?
- 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin varlığı
- Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı
- Kira bedelinin tespitinde hukuki yarar
Neye göre belirlenir?
- Kira bedelinin TÜFE endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı
- Emsal Kira bedelleri
- Hakkaniyete göre indirim
ARABULUCULUK BAŞVURUSU ZORUNLU MU?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline gelmiştir. Bu bağlamda 1 Eylül 2023 tarihinden sora arabulucuya başvurulmadan açılacak olan davalar dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
DAVA AÇMA SÜRESİ NEDİR ? İHTARNAME ÇEKMEK GEREKLİ Mİ?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345 inci maddesi’ nde şu şekilde düzenlenmiştir: “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”.
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilmektedir. Ancak kira bedelinin güncellenmesi ve kira bedelinin rayiç değere çıkarılması amacıyla 5 yılı aşan kira bedellerinin tespitini davalarında öncelikle 5 yıllık kira süresinin dolması gerekmektedir. Somutlaştırmak gerekirse; Taraflar arasında 20.05.2020 başlangıç tarihli 1 yıllık kira sözleşmesi olduğunu varsayalım. 20.05.2025 yılı itibariyle aralarında akdedilen kira sözleşmesi 5. yılını doldurmuş bulunacaktır. 20.05.2025 yılının başından itibaren geçerli olmak üzere TBK 344/3. Maddesi gereği yenilenen kira dönemin ilişkin kira bedelinin tespiti ile kira bedeli rayiç kira değerine yükseltilmesini istemek mümkün hale gelecektir. Ancak tespit edilecek kira bedelinin 20.05.2025 yılının başından itibaren geçerli olmasını istiyorsak TBK 345. Maddesinde belirtilen hususlara dikkat etmemiz gerekmektedir. Aksi takdirde tespiti istenilen kira bedeli bir sonraki yıldan yani 21.05.2026 yılından itibaren geçerli olacaktır.
Sözleşmede Kira Artışına İlişkin İbare Bulunması;
- Kira sözleşmesinde artış maddesinin bulunması halinde örnekte belirttiğimiz üzere 20.05.2025 başlangıç tarihli yeni kira döneminin sonuna kadar kira açacağımız kira tespiti davası ile 20.05.2025 yılının başından itibaren geçerli olacaktır.
Sözleşmede Kira Artışına İlişkin İbare Bulunmaması;
- Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte dava açılması gerekmektedir; Yukarıdaki örnekte belirttiğimiz gibi 5 yıl sonra 20.05.2025 yılı kira dönemine girmeden en geç 30 gün önce dava açılması halinde, tespit edilecek kira bedeli 05.2025 tarihinin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu hususta ihtarnameye gerek kalmayacaktır.
- Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde( ihtarname çekilmesi) bulunulması gerekmektedir ; Yukarıdaki örnekte belirttiğimiz gibi 5 yıl sonra 20.05.2025 yılı kira dönemine girmeden en geç 30 gün önce yazılı bildirimde bulunulması ( ihtarname ) halinde, tespit edilecek kira bedeli yine 20.05.2025 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
Tüm bu bilgilerin ışığında dava aşamasında hak kaybına neden olmaması için ve kiracı taraf ile daha etkili bir uzlaşmaya yol açacağından her şekilde ihtarname yolu ile yeni kira yılından en geç 30 gün önce bilgilendirme yapılmasını, hatta ihtarnamenin kiracıya tebliği de süre alacağından yeni kira yılının başlangıcından en geç 45 gün önceden gönderilmesi kira bedeli tespiti davalarında sıkıntı yaşamamak adına şiddetle tavsiye edilmektedir.
ISLAH VE BEDEL ARTIRIMI MÜMKÜN MÜ?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında “Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.”
HAKKANİYET İNDİRİMİ NEDİR?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/3682 E., 2017/17115 K. sayılı kararında aşağıdaki şekilde değinilmiştir:
“Davacının temyiz itirazlarına gelince; Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenmeli, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Yukarıdaki kararda da belirtildiği üzere eski kiracılık nedeniyle mahkemece tespit edilecek kira bedelinde belli bir miktar indirim yapılacaktır.
GÖREVLİ MAHKEME VE YETKİLİ MAHKEME
Kira bedelini tespitinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira bedelini tespitinde yetkili mahkeme;
- Davalının yerleşim yeri mahkemesi,
- Sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi
KARARLAŞTIRILAN %25 KİRA ZAMMI SINIRI 5 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİ TESPİTİNE ENGEL Mİ ?
Kovid dönemi ve ekonomik kriz nedeniyle kira bedel artışlarına getirilen % 25 sınırı 5 Yılı aşan kira sözleşmelerine ilişkin kira bedelinin tespiti davalarında geçerli değildir.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NE KADAR SÜRER ?
Kesin bir süre vermemekle birlikte neticelenecek olan dava süresi bulunduğunuz mahale veya davanın açıldığı mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişmektedir. Ancak ortalama süresi 1-2 yıl sürmekte olup davanın üst mahkemeye taşınması ( yerel mahkeme kararına itiraz) halinde ise daha fazla sürmektedir. Bu arada arabuluculuk aşamasında tespiti istenilen kira bedeli hususunda tarafların uyuşması da mümkün olduğu düşünüldüğünde çok kısa bir sürede netice alınması da mümkündür.
GERİYE DÖNÜK KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ ?
Geriye dönük kira tespit davası açılamaz.
ÖRNEK YARGITAY KARARLARI
1- Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK’nun 344. maddesinde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nasafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. ( T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7612 Esas, 2019/1309 Karar, 19.02.2019 Tarihli Kararı)
2- Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu ve ek raporlarda; dava konusu taşınmaza ait aylık kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre 01.10.2013 tarihinden itibaren aylık brüt 9.375TL (net 7.500TL), endeks uygulanması halinde ise 01.10.2013 tarihinden itibaren aylık net 6.451TL olması gerektiği tespit edilmiştir. Mahkemece, doğru bir şekilde; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre, yeni dönem kira parasının TBK’nun 344. maddesi gereğince hak ve nasafet kurallarına göre saptanması doğru ise de; hak ve nasafete göre %15 eski kiracı indirimi yapılarak kira bedelinin brüt 7.968,75TL (net 6.375TL) olarak endekse göre yapılacak artıştan daha az bir artış yapılması doğru değildir. Bu itibarla, Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda hak ve nesafet yolu ile kira bedeli tespit edilirken kira bedelinin bir önceki kira döneminde ödenen kira parasının ÜFE endeksine göre yapılacak artıştan daha düşük bir tutar olamayacağı da gözetilerek, kira bedelinin hak ve nasafete uygun şekilde tespit edilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.Ne var ki, bu yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükmün düzeltilerek onanması HUMK 438/7 maddesi hükmü gereğidir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın hüküm fıkrasının 1. bendindeki “7.968,75TL’’ rakamının çıkartılarak yerine “8.063,75TL” rakamının yazılmasına, hükmün düzeltilmiş bu şekliyle ONANMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440.maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14.05.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi. T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7751 Esas, 2019/4488 Karar, 14.05.2019 Tarihli Kararı )
3- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345 maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında 2001 yılına dayalı, sözlü kira sözleşmesi bulunduğuna ve aylık kira bedelinin 01/06/2014 tarihine kadar 800 TL, bu tarihten sonra ise 900 TL olarak ödendiğine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme sözlü olduğundan, kiracılık süreci içinde kira parasının artırılacağı davacı tarafından kanıtlanamamıştır. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği her iki tarafın da kabulünde olan 01/06/2014 tarihi için kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 11/12/2014 tarihinde açılan dava ile 01/06/2014 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Ancak yargılama sırasında yeni dönemin (01/06/2015) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2015-2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3856 Esas 2018/9229 Karar, 27.09.2018 Tarihli Kararı.
https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf